'26년 8.3 부동산 세제개편안 (목표, 핵심특징, 과세정상화)

정부는 ’ 26. 8. 3.(월) 세제발전심의위원회를 통해 확정·발표한 「2026년 세제개편안」을 확정･발표하였습니다.
「2026년 세제개편안」 중 부동산 세제 개편안과 관련하여 부동산 세제 개편의 목표, 핵심 특징, 과세정상화에 대한 주요 내용을 살펴보고자 합니다.

1. 부동산 세제 개편의 목표는?

□ 공정과세 및 과세형평 제고 등 부동산 세제 합리화

• 부동산 시장 안정을 위한 단기 대응 목적의 세제 개편은 아니며, 지속가능하고 합리적인 부동산 세제를 고민한 결과
  - 현실을 구체적으로 세심하게 반영하기 위해 장기거주·고령·지방주택에 대한 지원, 다주택자 매도기회 부여 등 병행
• 부동산 시장 안정을 위해 주택공급 확대·주택금융 합리화 등 다각적 노력 병행 중

2. 부동산 세제 개편의 핵심 특징은?

【 거주용 1주택 】 → 최대한 보호

➊ (종부) 시가 20억원 수준(공시가격 14억원)까지 비과세, 시가 30억원 수준(공시가격 21억원)까지는 보유세 완화
* ➀1주택 과세대상 축소(기준금액 12 → 14억원), ➁거주용 1주택은 기본공제 인상(12 → 14억원)

➋ (양도) 양도소득세도 완화
* ➀최대 80% 거주공제, ➁10년 이상 거주(양도가액 30억원 이하) 기본공제 인상 250만원 → 2,500만원

【 일정가액 이상 1주택 】 → 과세형평 제고

➌ (종부) 거주하더라도 시가40~50억원(공시가격 28~35억원) 초과는 보유세 정상화
* 1세대 1주택자 세액공제 한도(600만원) 신설, 주택가액 기준으로 세율 일원화

➍ (양도) 양도소득세 공제수준 합리화
* 양도차익이 큰 일정가액 이상 주택 (시가30억원 수준 초과) 에 거주공제 한도(10억원) 신설

  (예: 10억원에 취득, 10년 거주 후 30억원에 양도시 거주공제(공제율 80%) 9.6억원 수준)

 

【 비거주 주택·다주택 】 → 과세 정상화

➎ (종부) 비거주 주택 및 다주택에 대한 보유세 정상화
* ➀기본공제 축소: [비거주 1주택] 12 → 9억원, [다주택] 9억원 → 4억원 + (5억원 중 거주주택 비중)
  ➁보유 → 거주공제로 전환, ➂3주택 이상 보유시 공정시장가액비율 상향(60 → 80%)

➏ (양도) 양도소득세도 정상화
* 장특공제를 보유 → 거주공제로 전환 (비거주 주택은 공제 배제)

【 고령자 등 세부담 완화 】 → 납부부담 완화, 거래 정상화

➐ (종부) 현금 유동성이 부족한 고령·거주용 주택 등의 납부 부담 완화
* 납부유예 요건 완화·신설, 납세담보로 보증보험 활용시 인센티브 부여

➑ (양도) 은퇴 고령자·다주택자 한시 매도기회 부여
* ➀은퇴한 고령 1주택자가 수도권에서 지방 이주시 양도세 감면 최대 50%, 5억원 한도
  ➁다주택자 양도세 중과 한시 완화

【 지방 주택 】 → 지방 주택 경기 활성화 지원

➒ (종부･양도) 지방 주택 취득 인센티브 부여
* 지방 주택 추가 취득시 양도소득세, 종합부동산세 1세대 1주택 특례 및 주택수 제외

 

【 시행 스케쥴 】 → 시장 수용성 및 제도 안착

➓ (종부･양도) 단계적 제도개편
* 종부세는 2년간 단계적 개편, 양도세는 1년 유예 후 2년간 점진적 시행

3. 부동산 세제 개편안을 “과세 정상화”라고 하는 이유는?

□ 거주용 1주택에 대해서는 최대한 보호하되, 일정가액 이상 주택, 비거주 주택, 다주택에 대한 과도한 세제지원을 정상화

➊ 주택가격 상승으로 종합부동산세 과세인원 증가 예상
➔ 종합부동산세 1주택 과세대상 기준금액 상향(12→14억원)

 

➋ 주택 수 기준으로 종합부동산세를 차등 과세하여 보유한 주택의 가액이 같아도 주택 수가 많으면 더 높은 세율 적용
➔ 종합부동산세 세율 체계를 주택 수에서 주택가액 기준으로 전환

 

➌ 주택에 거주하지 않고 보유만 하더라도 세제혜택 부여
➔ 종합부동산세 1주택 세액공제 및 양도소득세 장기보유특별공제를 보유기간에 대한 공제에서 거주기간에 대한 공제로 전환
➔ 비거주 1주택 및 다주택에 대한 종합부동산세 기본공제 축소
* [비거주 1주택] 12→9억원, [다주택] 9억원 → 4억원 + (5억원 중 거주주택 비중)

 

➍ 종합부동산세 1주택 세액공제로 최대 80%까지 한도 없이 공제되어 과세형평 저해(주택가격이 비쌀수록 혜택이 커지는 구조)
➔ 세액공제 한도 신설(’27년 800만원, ’28년 이후 600만원)

 

➎ 양도소득세 장기보유특별공제로 최대 80%(1주택 기준)까지 한도 없이 공제되어 과세형평 저해
➔ 장기보유특별공제 공제한도 신설(’27년 1년간 유예 후 ’28년 20억원, ’29년 이후 10억원)

이번 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자를 두텁게 보호하면서도, 고가주택·비거주주택·다주택자에게 쏠렸던 과도한 세제 혜택을 바로잡는 데 방점을 두고 있습니다. 종부세는 2년, 양도세는 1년 유예 후 2년에 걸쳐 단계적으로 시행되는 만큼, 실수요자든 다주택자든 달라지는 기준을 미리 확인하고 대비하는 것이 중요해 보입니다.

 

2026년 세제개편안(부동산 세제) 인포그래픽 ｜출처: 재정경제부

2026년 세제개편안 인포그래픽(부동산 세제)｜출처: 재정경제부

 

 

참고: 재정경제부 홈페이지 > 뉴스 > 보도자료 > 보도·참고자료 > 2026년 세제개편안 발표