실거주 1주택, 시가20억까지 종부세 대상 제외 (종부세, 장기거주공제, 양도세)

2026년 세제개편안에서 종합부동산세(종부세) 기본공제 기준이 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향됩니다. 시가로 따지면 약 20억 원 이하 실거주 1주택자는 종부세 대상에서 빠지는 셈입니다. 처음 이 수치를 봤을 때 솔직히 이건 단순한 세율 조정이 아니라 부동산 보유 전략 전체를 다시 짜라는 신호라는 생각이 들었습니다.

종부세 개편, 실거주냐 비거주냐가 갈린다

이번 개편의 핵심을 한 줄로 정리하면, 같은 집을 가지고 있어도 내가 직접 사느냐 아니냐에 따라 세금이 완전히 달라진다는 겁니다. 종합부동산세(종부세)란 일정 금액 이상의 주택을 보유할 때 재산세 외에 추가로 부과되는 세금으로, 쉽게 말해 비싼 집을 들고 있으면 내는 보유세의 한 축입니다.

기존에는 1세대 1주택자라면 실거주 여부와 상관없이 공시가격 12억 원까지 종부세 공제를 받았습니다. 그런데 개편 후에는 이 기준이 둘로 나뉩니다. 실거주 1주택은 14억 원(시가 약 20억 원)까지 면제, 비거주 1주택은 오히려 9억 원으로 공제 기준이 내려갑니다. 제가 이 부분을 처음 확인했을 때, 숫자가 양방향으로 움직인다는 점이 눈에 들어왔습니다. 같은 집 한 채인데 어떻게 쓰느냐로 세 부담이 이렇게까지 갈리는 구조는 전에 없던 방식입니다.

[종합부동산세] 주택분 기본공제금액 조정｜출처: 50플러스

 

시가 20억 원짜리 아파트를 예로 들면, 거주할 경우 현행 기준보다 보유세가 오히려 줄어듭니다. 반면 전세를 놓고 다른 곳에 사는 비거주 상태라면 개편 후 연간 보유세가 약 140만 원 이상 올라갑니다. 더 높은 구간으로 올라갈수록 그 격차는 급격히 벌어지는데, 시가 70억 원 비거주 1주택의 경우 보유세가 현행 2,200만 원대에서 약 5,800만 원대로 올라간다는 추산이 나옵니다(출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 발표).

 

다주택자에 대한 기준도 세집니다. 두 채 이상 보유한 경우 기존 공제 기준이 9억 원이었는데, 개편 후에는 사실상 4억 원 수준으로 내려옵니다. 게다가 2028년부터는 주택 수 기준이 아닌 가격 합산 기준으로 세율이 매겨지는 구조로 전환됩니다. 여러 채를 나눠 보유하는 방식으로 세금을 낮추는 전략이 통하지 않게 되는 겁니다.

그리고 공정시장가액비율이라는 계산 변수도 바뀝니다. 공정시장가액비율이란 실제 공시가격 중 과세 기준으로 삼는 비율을 말합니다. 쉽게 말해, 공시가격이 15억이라도 이 비율이 60%면 9억으로 보고 세금을 매기는 방식입니다. 이 비율이 현행 60%에서 2027년 70%, 2028년 80%로 단계적으로 오릅니다. 세율이 그대로여도 과세 기준 금액이 커지니 사실상 매년 세 부담이 늘어나는 구조입니다.

• 실거주 1주택 종부세 공제: 공시가격 12억 → 14억(시가 약 20억)
• 비거주 1주택 종부세 공제: 공시가격 12억 → 9억으로 하향
• 다주택자 공제 기준: 9억 → 사실상 4억 수준
• 공정시장가액비율: 60% → 2027년 70% → 2028년 80%
• 세부담 상한: 전년 대비 150% → 200%로 확대

💡 요약 실거주 여부가 종부세 과세 기준을 가르는 핵심 변수가 됐고, 비거주·다주택일수록 세 부담이 단계적으로 커지는 구조입니다.

장기거주공제와 양도세, 2027년이 마지노선인 이유

이번 개편에서 제가 가장 주목한 부분은 장기보유특별공제 구조의 전환입니다. 장기보유특별공제란 주택을 오래 보유했을 때 양도소득세 과세 대상 금액에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 쉽게 말해, 오래 들고 있을수록 팔 때 세금을 덜 내게 해주는 장치였습니다.

기존 구조에서는 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 공제가 됐습니다. 실거주를 하지 않고 전세를 내줬어도 보유 기간만 채우면 이 혜택을 받을 수 있었습니다. 그런데 이번 개편은 이 구조를 장기거주공제로 전환합니다. 즉, 실제로 살아야만 공제가 인정되고, 보유만으로는 공제가 단계적으로 사라집니다. 2029년부터는 거주한 기간에 대해서만 연 8%씩, 최대 80%까지 적용됩니다.

여기서 문제는 초고가 주택입니다. 지금까지는 공제율에 한도가 없었습니다. 시가 80억짜리 아파트가 됐든 양도차익의 80%를 공제받을 수 있었습니다. 그런데 2028년부터 공제 한도가 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 줄어듭니다. 양도차익이 50억이라도 공제는 10억까지만 된다는 얘기입니다. 이건 강남 고가 주택 보유자에게는 매우 직접적인 타격입니다. 제 계산으로는 이 한도 설정 하나가 양도세 부담을 수억 원 단위로 바꿀 수 있습니다.

한 가지 긍정적인 변화도 있습니다. 10년 이상 거주한 1세대 1주택자가 양도가액 30억 원 이하 주택을 팔 때 연간 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 올라갑니다. 부부 공동명의라면 두 명 합산 5,000만 원까지 공제를 받을 수 있습니다. 이 부분은 중저가 실거주 1주택자에게 실질적으로 유리한 내용입니다(출처: 국세청).

다주택자에 대한 양도소득세 중과는 2027년부터 한시 완화됩니다. 양도소득세 중과란 다주택자가 주택을 팔 때 기본세율 외에 추가 세율을 더 얹어 부과하는 제도입니다. 2주택자는 2027년 5%, 2028년 10%, 2029년에는 20% 중과로 단계적으로 올라갑니다. 3주택자는 2027년 10%, 2028년 15%, 2029년 30%입니다. 제가 이 숫자를 보면서 드는 생각은, 2027년이 지나고 나면 이 결정을 후회하는 사람이 꽤 나올 수 있겠다는 것입니다.

일시적 2주택 비과세 요건도 달라집니다. 기존에는 새 집을 산 뒤 3년 안에 기존 집을 팔면 1세대 1주택 비과세를 유지할 수 있었는데, 이 기간이 2년으로 단축됩니다. 2026년 10월 이후 갈아타는 분들은 매도 스케줄을 최소 1년 앞당겨야 합니다. 이 기간을 놓치면 다주택자가 되는 상황이 생깁니다.

💡 요약 장기보유특별공제가 거주 중심으로 전환되고 공제 한도가 생기는 2029년 이전, 특히 2027년이 다주택자에게 세금이 가장 유리한 매도 타이밍입니다.

 

결론

이번 세제개편을 놓고 실거주자 보호라는 의견도 있고, 결국 전월세 시장을 더 불안하게 만들 것이라는 시각도 있습니다. 저는 두 판단 모두 일정 부분 맞다고 봅니다. 갭투자가 줄어들면 매물이 나오는 동시에 전월세 공급도 줄어드는 구조이기 때문입니다. 중저가 실거주 1주택자에게는 분명히 유리하게 설계됐지만, 그 혜택이 임차 시장으로 어떻게 튀어 나올지는 2027년 이후 데이터를 봐야 판단이 섭니다.

제가 현재로서 가장 중요하다고 보는 날짜는 네 개입니다. 2026년 10월 일시적 2주택 기간 단축, 2027년 1월 1일 종부세 강화 시행, 2028년 1월 1일 거주 중심 공제 개편, 2029년 1월 1일 양도세 중과 원상복귀 및 공제 한도 10억 원 적용. 이 네 개의 시점을 기준으로 보유 주택과 계획을 역산해보는 것이 지금 할 수 있는 가장 현실적인 준비라고 생각합니다. 정책 방향에 찬반을 따지는 것보다, 결정된 구조 안에서 가장 덜 손해 보는 선택을 찾아내는 게 먼저입니다.

🔗 참고: https://www.youtube.com/watch?v=OMk21jqLZdA